Представьте себя Майклом Бьюрри и попытайтесь проанализировать динамику ипотечной нагрузки в разных странах. Для этого рассчитайте объем ипотечного портфеля на одного человека в разных странах, а также отношение объема ипотечного портфеля к номинальному ВВП за несколько периодов (например, за 3-5 лет). Отберите 5-7 любых стран, воспользовавшись источниками ниже или любыми другими ресурсами.
Какая страна имеет самые высокие показатели? Есть ли риск ипотечного пузыря в этой стране? Почему? Поясните ваши результаты, дайте ответы на вопросы и представьте ваши выводы на 2-3 слайдах, сопровождая их визуализацией данных.
Для симуляции режима “Майкл Бьюрри” предлагается использовать следующие данные:
- Мировые демографические перспективы: пересмотр на 2022 год. Отдел народонаселения ООН (ссылка),
- Кредитование на покупку дома домохозяйствам еврозоны (ссылка),
- ВВП - Данные национальных счетов Всемирного банка и файлы данных национальных счетов ОЭСР (ссылка),
- Чтобы было с чем сравнить, взял данные по ипотеке США из вики (ссылка).
- Скачал данные по северной (Австрия, Германия, Франция) и южной (Болгария, Кипр) Европе за 2018-2022 годы,
- Полученные данные с помощью Power Query привел к единому виду - годы/страны и валюта (EUR),
- Рассчитал объем ипотечного портфеля на одного человека в евро,
| Страна / Год | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Австрия | 12399,48 | 13006,06 | 13603,61 | 14557,24 | 15451,96 |
| Болгария | 1,95 | 2,34 | 2,61 | 2,79 | 3,21 |
| Кипр | 8358,07 | 7019,65 | 6949,02 | 6816,43 | 6860,5 |
| Германия | 14514,56 | 15243,47 | 16147,49 | 17278,53 | 18294,77 |
| Франция | 15105,83 | 15972,55 | 16979,39 | 18158,72 | 19168,98 |
- Рассчитал отношение объема ипотечного портфеля к ВВП в процентах,
| Страна / Год | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Австрия | 27,71 | 29,87 | 32,06 | 31,28 | 34,12 |
| Болгария | 0,024 | 0,027 | 0,03 | 0,026 | 0,026 |
| Кипр | 45,9 | 38,23 | 39,2 | 33,08 | 33,76 |
| Германия | 34,82 | 37,45 | 39,72 | 38,64 | 43,19 |
| Франция | 41,8 | 45,36 | 49,84 | 47,82 | 53,92 |
- Представил данные в виде парных графиков по странам
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
Ипотечный пузырь – это ситуация на рынке ипотеки, при которой быстрые темпы роста ипотечного кредитования в определенный момент времени приводят к наращиванию просроченной задолженности в сегменте, росту доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных ценных бумаг и банковских залогов, падению цен на недвижимость и, как следствие, обвалу ипотечного рынка и всего рынка недвижимости.
- Быстрый и необоснованный рост цен на жильё, который существенно опережает темпы роста доходов населения. При этом признаком схлопывания пузыря становится резкое снижение цен на недвижимость в результате роста предложения и падения спроса,
- Увеличение объёма ипотечных кредитов и рост доли заёмщиков, у которых нет достаточного уровня дохода для погашения ипотеки. Как результат — увеличение неплатежей по кредитам и рост числа проблемных должников,
- Рост выдач ипотеки с низким первоначальным взносом. Это также повышает доступность жилищных кредитов для тех заёмщиков, которые на самом деле не могут их себе позволить,
- Увеличение спекулятивных операций на рынке недвижимости, таких как покупка жилья с целью его последующей перепродажи с прибылью,
- Рост доли жилищного сектора в экономике страны, что может свидетельствовать о переоценке его роли.
Как видно из описания ипотечного пузыря и его признаков, следует обратить внимание на такие показатели, как темпы роста цен, динамика просроченной задолженности, доля ипотек с низким первоначалным взносом и т.д.
В нашем распоряжении есть ипотечный портфель в отношении к населению и ВВП. Этого недостаточно для полноценной оценки, но позволяет получить первоначальное представление о рынке ипотечного кредитования в отдельных странах.
Как можно видеть из графиков, ни в одной из изучаемых стран нет резкого роста расчетных показателей за 2018-2022 годы - это могло бы свидетельствовать о появлении пузыря. Также нет признаков схлопывания рынка в виде резкого снижения показателей, по аналогии с кризисом субстандартной ипотеки в США в 2008.
Во Франции целевые показатели имеют наибольшие значения. На основе имеющихся данных в стране отсутствуют признаки ипотечного пузыря - нет взрывного роста ипотечного портфеля как в расчете на человека, так и по отношению к ВВП.
Таким образом, на основе имеющихся данных можно сделать вывод, что ипотечный пузырь в изучаемых странах отсутствует. Но это неточно.